Quando si costruisce un capannone, a un certo punto arriva la domanda: affido tutto a un’impresa sola con un appalto chiavi in mano, oppure divido i lavori? Un’impresa per le opere edili, una per il prefabbricato, una per gli impianti.
Dividere ha una conseguenza che nella somma delle offerte non si vede: quelle imprese qualcuno le deve tenere in fila. Tenerle in fila ha un costo, e più dividi, più quell’impegno pesa.
In questo articolo provo a spiegare come metterlo nel confronto fra le due soluzioni, e quali sono le cose che con più imprese diventano delicate.
All’inizio il frammentato costa meno
Parto da un punto su cui non discuto. Se sommo gli importi delle singole aziende, il totale è probabilmente più basso di quello di un unico interlocutore che ricarica sulle altre opere. All’inizio l’appalto frammentato costa meno.
Il punto è un altro: bisogna vedere a fine cantiere se è costato davvero meno.
Chi può tenere in fila le imprese
Il coordinamento lo può fare uno di questi soggetti: l’impresa principale, se hai un contratto chiavi in mano; il progettista o il direttore dei lavori; oppure tu, il committente. Non ce n’è un quarto. Da chi lo fa dipende tutto il conto che segue.
Come mettere il coordinamento nel confronto
Per confrontare l’appalto frammentato con il chiavi in mano, alla somma delle offerte frammentate devi aggiungere il costo del coordinamento. I casi sono tre.
Primo caso. Lo fa il progettista o il direttore dei lavori, ed è già compreso nell’onorario che gli paghi. Non devi sommare niente. Va bene così, ma verificalo.
Secondo caso. Lo fa il progettista o il direttore dei lavori, ma per farlo ti chiede una cifra in più. Sommi quella cifra, solo quella, e non l’onorario intero, perché la progettazione la pagheresti comunque, anche con un’impresa sola.
Terzo caso. Non lo fa né l’uno né l’altro, e allora lo fai tu. Qui dovresti contare il tempo che ci dedichi e moltiplicarlo per il tuo costo orario. Quanto vale il tuo tempo è difficile da dire, perché dipende dalla dimensione del cantiere. È comunque tempo che togli alla tua azienda per gestire il cantiere, cioè per fare quello che da noi fa il tecnico di cantiere.
Magari ti piace farlo, ci sta, e va benissimo. Questo non toglie che il tuo impegno abbia un costo, e che quel costo vada sommato alle offerte se vuoi confrontare le due soluzioni in modo corretto.
Il direttore lavori con cinque, sei, dieci imprese
Una precisazione sul secondo caso. Un direttore dei lavori che sa di dover seguire un’impresa sola ti fa una certa valutazione economica. Se sa che ne dovrà gestire cinque, sei o dieci, perché l’appalto è stato diviso davvero in tante aziende, può darsi che te ne faccia una più alta, proprio per l’impegno che comporta la gestione del cantiere. È normale che sia così.
Il ricarico dell’impresa unica
C’è anche il rovescio della medaglia, e me lo chiedono spesso: il ricarico dell’impresa unica nel chiavi in mano.
Il ricarico c’è. Se come impresa devo comprare un capannone prefabbricato o gli impianti per poi rivenderteli, perché sono l’unico interlocutore, un ricarico lo devo mettere. Ci sono costi di gestione e oneri finanziari, c’è una parte di responsabilità (se succede qualcosa, chiami l’impresa principale) e c’è un po’ di utile, che le aziende devono avere.
Succede anche nel frammentato. Se a me, impresa edile, affidi solo le opere edili e dentro ci sono gli asfalti, che non faccio direttamente, devo affidarli a chi li fa di mestiere, e devo ricaricare.
Nel chiavi in mano si percepisce di più perché di lì passano le opere che pesano di più: il prefabbricato e gli impianti, che possono valere anche qualche milione di euro.
Quanto sia, è difficile da vedere, e secondo me non è nemmeno un gran problema. Se proprio lo vuoi capire, l’unica maniera è chiedere un prezzo direttamente al prefabbricatore e all’impiantista e confrontarlo con quello dell’impresa. Devi però confrontare la stessa identica soluzione: ogni prefabbricatore e ogni impiantista può proporti soluzioni tecniche un po’ diverse, per esempio coperture leggermente diverse, e quelle differenze spostano la parte economica.
C’è poi un’altra cosa. L’impresa, comprando più spesso, può spuntare un prezzo migliore di quello che spunteresti tu. In quel caso è lo sconto a mangiarsi il ricarico, e potresti non notarlo nemmeno. A volte succede, a volte no.
La scelta vera
Secondo me la scelta vera non è il ricarico. È questa: preferisci avere un unico interlocutore, oppure cercare di risparmiare qualcosa, con qualche incognita, dovendo impegnarti di più per gestire più aziende? Da solo, insieme al direttore dei lavori, o lasciandolo fare a lui.
Quando le imprese sono tante: tempi e penali
Quando le imprese sono tante, il cantiere può rallentare. L’impiantista non arriva, il prefabbricatore è in ritardo, l’impresa è in ritardo. Chi manca non arriva il giorno dopo: lo chiami, ti dice che viene fra qualche giorno o fra una settimana, e intanto il cantiere va a rilento.
Lo dico da dentro, perché succede lo stesso quando il coordinamento lo facciamo noi. C’è chi dice che viene e non si presenta, e chi non risponde più al telefono perché è impegnato altrove. Bisogna cercarli e farli tornare a finire i lavori. La differenza è chi fa quel lavoro: nel chiavi in mano lo facciamo noi, altrimenti tocca a te o al tuo direttore dei lavori.
Poi ci sono le penali, ed è una differenza abbastanza netta. Con un unico interlocutore, se non riesce a gestire le varie aziende, le penali se le accolla lui, ed è un suo problema. Con più imprese, anche quando le penali ci sono e sono scritte, il discorso diventa «non è colpa mia, è colpa di quell’altro», e in mezzo a quel discorso applicarle è difficilissimo.
Chi si prende la colpa: il piazzale e il pavimento
C’è poi il tema di chi risponde quando qualcosa non va. Il caso classico è questo: un’azienda fa il piazzale in ghiaia, un’altra la pavimentazione industriale, e il pavimento fessura. Uno dice che è colpa del piazzale, l’altro che è colpa del pavimento, e fra i due ci sei tu.
Qualche rimedio c’è, e in questo caso è concreto: mettere dei controlli. Nei sottofondi si possono fare prove di carico su piastra, per vedere se il sottofondo ha una determinata portata. È una verifica con un esito. Se la portata l’hai verificata con una prova, nessuno può più dire che è colpa del sottofondo.
Questi controlli non si possono fare sempre e hanno un costo, ma nell’appalto frammentato sono soluzioni che si possono applicare.
Le assistenze
Le assistenze sono una voce che salta fuori sempre. Se come impresa devo dare assistenza al fabbro per montare le strutture in ferro, voglio essere pagato. Se quell’assistenza non era prevista nel computo metrico, sarà valutata a parte in corso d’opera.
Vale anche per l’impiantista e per il pavimentista. Se il pavimentista vuole che qualcuno gli porti le ceramiche al piano, qualcuno lo deve fare, e se lo fa l’impresa quelle assistenze murarie vanno conteggiate.
Nel chiavi in mano è un discorso che si chiude una volta sola: l’impresa principale ha tutto dentro, e se si è dimenticata le assistenze sono problemi suoi. Nel frammentato va chiarito prima, con ogni fornitore, uno per uno.
Coordinamento dei lavori e coordinamento della sicurezza
Faccio un distinguo, perché non si confondano le cose. Il coordinatore della sicurezza coordina le imprese dal punto di vista della sicurezza, non della realizzazione delle opere: per esempio fa in modo che dove lavora un’azienda non ci siano rischi per un’altra.
Il coordinamento di cui parlo è un’altra cosa. È dire «domani vieni a fare gli intonaci, perché il giorno tal dei tali arriva l’imbianchino a fare le tinte», oppure «domani vieni a fare gli impianti, perché a fine mese chiudiamo le tracce sui muri o le pareti in cartongesso». Questo il coordinatore della sicurezza non lo fa.
I pozzetti che nessuno aveva messo
Un esempio che mostra bene la differenza: i pozzetti e i corrugati nel piazzale.
Nel chiavi in mano, se mancano perché l’impresa principale si è dimenticata di inserirli, il problema è dell’impresa principale. Non è tuo e non è del direttore dei lavori.
Nel frammentato l’impresa non li mette perché pensava li mettesse l’impiantista, e l’impiantista non li mette perché pensava li mettesse l’impresa. Nessuno se n’è accorto, magari perché il computo aveva una carenza: non era dettagliato, non era fatto bene, non era stato verificato. I pozzetti saltano fuori quando è ora di farli, e il committente li paga, anche se pensava fossero già dentro.
Può sembrare un esempio al limite, ma posso garantire che è già capitato. Per questo nell’appalto frammentato il ruolo del progettista è fondamentale, sia nella preventivazione sia nella trattativa: deve verificare che ci sia tutto.
Cosa c’è nell’incarico del direttore lavori
Cosa ci sia nell’incarico del direttore dei lavori non so dirlo, perché non è uguale per tutti. Di certo deve verificare che le opere vengano eseguite a regola d’arte, secondo i progetti presentati in comune. È forse il suo ruolo principale.
Se l’incarico comprenda anche la gestione delle aziende, cioè chiedere i documenti, coordinare i tempi, seguire e controllare le contabilità, va chiesto a lui caso per caso. Chiediglielo prima, non dopo.
Tre domande prima di dividere l’appalto
Prima di confrontare i numeri, fai tre domande al progettista o al direttore dei lavori:
1. Il coordinamento delle imprese è compreso nel tuo onorario, oppure lo chiedi a parte? E quanto costa?
2. Cosa c’è dentro il tuo incarico? La gestione delle aziende la fai tu?
3. Nei computi ci sono tutte le assistenze, i materiali e le lavorazioni? Chi le fa, e a carico di chi sono?
Se il coordinamento non lo fa nessuno
Se la risposta è che il coordinamento non lo fa nessuno, allora lo fai tu. Conta le ore, anche a spanne, e mettile nel confronto insieme al tuo costo orario. Altrimenti non stai confrontando due appalti, un chiavi in mano e un frammentato: ne stai confrontando uno e mezzo.
Le verifiche nei contratti
Nei contratti, dove puoi, metti delle verifiche. La prova di carico su piastra nei sottofondi è una di quelle. Costano qualcosa, ma il giorno in cui si discute di chi è la colpa, quel foglio ti può dare una mano.
Se hai diviso un appalto e ti sei trovato a fare tu il coordinamento, raccontamelo nei commenti al video: quanto tempo ci hai messo, e se rifaresti la stessa scelta. Ogni tanto è proprio dai commenti che nascono gli argomenti dei video successivi.