La domanda che mi arriva più spesso è sempre la stessa: quanto costa un capannone al metro quadrato? È una domanda legittima, e voglio chiarirlo subito, perché non vorrei sembrare quello che non te lo vuole dire.
Chi la fa ha ragione a farla. Deve capire se la sua idea sta in piedi dal punto di vista finanziario. Se devi decidere se comprare un terreno ti serve un numero, non un trattato di edilizia. E capita spesso che la richiesta diventi insistente: «Ma sì, dimmi più o meno.» La capisco benissimo.
Il problema è che rispondere a voce è davvero difficile, e si rischia di dare valori che non stanno né in cielo né in terra. Io preferisco non farlo, perché ho paura di mettere sulla cattiva strada la persona con cui parlo e di vederla poi in difficoltà. Se devo rispondere con una parola sola, la risposta è «dipende». Però da cosa dipende te lo posso mostrare: sono quattro cose, e sono quelle che guardo prima ancora di aprire un computo.
Il numero esiste, ma arriva alla fine
Ti dico una cosa che forse non ti aspetti: quel numero esiste. Quando finisco un computo ho un totale, e se lo divido per i metri quadrati ottengo un prezzo al metro quadrato. È un risultato, però, e arriva in fondo al lavoro.
Il computo funziona così. Ogni lavorazione ha la sua quantità, la moltiplico per il prezzo unitario e, sommandole tutte, ottengo il costo dell’opera. Il metro quadrato è l’ultimo anello di questa catena.
Quando invece prendi un prezzo al metro quadrato e lo moltiplichi per i tuoi metri quadrati per ricavare il budget, fai la strada al contrario. E la fai con il consuntivo di un edificio che non è il tuo. Vediamo allora dove due edifici si differenziano.
Primo: il terreno
Il terreno è la prima cosa che guardo. È anche quella che quasi tutti sottovalutano, perché non si vede.
Un terreno può avere una buona portata, cioè reggere il peso del tuo edificio così com’è. Oppure può averne una scarsa, e allora bisogna fare i pali di fondazione. I pali costano tanto: decine o centinaia di migliaia di euro.
Poi c’è l’acqua. Su un cantiere di oltre 8.000 metri quadrati avevamo previsto bicchieri di fondazione, che scendono intorno al metro e mezzo. Quando sono arrivate le prove geologiche abbiamo scoperto che la falda era superficiale. Siamo passati all’armatubo, che sta intorno agli 80-90 centimetri e fa scavare meno. Così abbiamo evitato gli impianti per tirare via l’acqua e abbiamo risparmiato parecchio sullo smaltimento del terreno. Il disegno dell’edificio era lo stesso.
La terza voce del terreno è quella che fa più male: le analisi chimiche. Sono un’altra cosa rispetto alle prove geologiche, e le confondono in tanti. Mi è capitato anche fra tecnici. La prova geologica ti dice la portanza, cioè come impostare e dimensionare le fondazioni. L’analisi chimica ti dice se il terreno è inquinato. Servono tutte e due.
Un cliente voleva subito i numeri e ha insistito per partire senza analisi. Gli ho detto: «Allora considero che il terreno si possa riutilizzare in cantiere, ma sappi che è un rischio.» Ha accettato. Al momento dello scavo abbiamo fatto le analisi, e quel terreno non si poteva riutilizzare. Andava portato in una discarica autorizzata e gestito come rifiuto. Il risultato sono stati più di 200.000 euro di costi aggiuntivi, contro le poche migliaia che sarebbero costate le analisi.
Per onestà: una parte di quei soldi l’avrebbe spesa comunque. Quello che ha perso davvero è la possibilità di valutare delle alternative sapendolo prima.
Immagina tre capannoni identici sulla carta su tre terreni diversi: uno che regge, uno con l’acqua alta, uno con la terra da portare via. Il disegno è lo stesso per tutti e tre, il prezzo no.
Secondo: quello che sta fuori dal capannone
Secondo me questa è la voce che manda fuori budget più persone. Quando fai il conto al metro quadrato conti i metri del capannone. Ma sul tuo lotto non c’è solo il capannone. Ci sono i piazzali, le fognature, i parcheggi, gli accessi, il verde e l’antincendio.
E ci sono due opere con nomi tecnici che provo a tradurti, perché a volte pesano parecchio:
- l’impianto di prima pioggia, cioè l’impianto di trattamento delle acque;
- le vasche di laminazione, cioè il posto dove finisce l’acqua piovana del lotto invece di scaricarsi tutta insieme nella fognatura stradale o nel fosso.
In buona parte queste opere non le decidi tu. Te le prescrive l’ente quando vai a prendere i permessi.
C’è un caso a cui penso sempre. Un mio cliente si è trovato a dover fare una vasca antincendio da 250.000 euro che non aveva messo in conto. Nel conto preliminare non c’era, perché un passaggio era stato saltato all’inizio. Quando è arrivata la prescrizione, c’erano 250.000 euro da trovare con il budget già fatto.
Quella vasca non c’è dentro un prezzo al metro quadrato, e non ci può stare. Non dipende da quanto è grande il capannone. Dipende da cosa ti chiede l’ente, da cosa ci fai dentro e da quanto è grande il lotto.
Sulle due cifre che ti ho dato devo però fare una precisazione. Sono casi veri, ma sono numeri nudi: non ti ho detto quanto era grande quel capannone né com’era fatto il lotto. Ti servono per sapere che queste voci esistono e quanto possono arrivare a pesare. Per il tuo budget non valgono niente. È lo stesso identico difetto del prezzo al metro quadrato: un numero buttato lì senza dire a quale edificio si riferisce. La differenza è che qui te lo sto dicendo io.
Terzo: l’edificio, anche a parità di metri quadrati
Due edifici con gli stessi metri quadrati possono essere completamente diversi. Ti faccio tre esempi, scelti perché non sono voci singole ma catene: tocchi una cosa e se ne muovono altre tre.
Il primo esempio: il cliente vuole il capannone senza pilastri intermedi, per avere lo spazio interno tutto libero. È una richiesta legittima e si fa. Però servono travi di copertura più grandi, e quelle travi richiedono trasporti eccezionali, che costano parecchio. Sempre a parità di metri quadrati.
Il secondo è la copertura. Una copertura con travi a Y è leggera ed è fra le più economiche sul mercato. Una copertura alare è fra le più costose, e giustamente, perché le prestazioni sono migliori. Ma c’è una cosa che di solito non si vede: oltre a costare di più, la copertura alare è molto più pesante. Quel peso grava sulle fondazioni, quindi i plinti saranno più grandi e costeranno di più anche loro. Cambi il tetto e cambiano le fondazioni.
Il terzo è il pavimento. Ci sono soluzioni standard, per esempio un pavimento da 15 o da 20 centimetri, che reggono certi carichi. Se però ci fai passare un muletto a pieno carico, che può pesare 10-20 tonnellate, o hai scaffalature e carichi particolari, il calcolo lo deve rifare un tecnico. Cambiano lo spessore del pavimento, il tipo di armatura e anche i costi.
Per questo, quando mi dici «1000 metri quadrati», io ancora non so di cosa stiamo parlando, né cosa stiamo costruendo.
Quarto: il prezzo unitario, la parte da computista
Questa parte, secondo me, non la racconta quasi nessuno. Anche a parità di lavorazione, il prezzo unitario cambia.
L’esempio più semplice è lo scavo per le fondazioni. Sembra una voce sola, ma uno scavo fino a 1,50 metri di profondità e uno fino a 4 metri hanno due prezzi molto diversi. Se scelgo la voce sbagliata senza guardare il disegno, il prezzo che ne esce non c’entra niente con quello che si dovrà costruire.
Poi c’è il calcestruzzo, che non è tutto uguale. La classe di resistenza me la dice lo strutturista, e cambia il prezzo. Il prezzo cambia anche se posso gettarlo con l’autobotte o se mi serve l’autopompa, e poi con la consistenza e con il tipo di inerte.
Infine c’è la geografia, che secondo me è la più sottovalutata di tutte. Il calcestruzzo non ha un listino unico in tutta Italia: il Veneto è diverso dall’Emilia, e ci sono differenze anche dentro la stessa regione. Per la manodopera vale lo stesso: fra Milano, Padova e Rovigo le retribuzioni cambiano, e se il cantiere è lontano dalla sede dell’impresa i costi si muovono ancora.
Ecco perché il numero che ti ha dato l’amico che ha costruito qualche anno fa a 100 km di distanza non è il tuo. Non perché te l’abbia raccontato sbagliato: era il suo prezzo.
Come arrivare a un numero che ti serve davvero
Un numero ti serve comunque, l’abbiamo detto all’inizio: devi decidere se comprare quel terreno. I passaggi, in ordine, sono questi.
1. Parti dal terreno. Fai le analisi chimiche, le prove geologiche e il piano quotato, cioè la mappa con le quote altimetriche, che ti dice quanto materiale va tolto o riportato.
2. Poi il progetto preliminare, con qualcuno che conosca anche le prescrizioni degli enti. È lì che si intercetta, per esempio, la vasca di prima pioggia, prima che diventi una sorpresa.
3. In quella fase parla anche con un’impresa. Non per forza per affidarle il lavoro. Meglio se è un’impresa che quell’edificio l’ha fatto tante volte, così ti può dare parametri corretti e realistici.
4. Il budget si fa dopo, con quelle carte in mano, facendo un computo metrico.
Un numero va sempre dato con le sue note
Non voglio farti credere che chiunque ti dia un numero sia in malafede. Non è così. Un’impresa che ha fatto tanti lavori simili un ordine di grandezza in testa ce l’ha. Secondo me la differenza non sta nel darlo o non darlo, ma in quello che si dice insieme al numero: su che lavoro è stato calcolato, cosa c’è dentro e cosa no.
Io, quando compilo un computo, ho l’abitudine di mettere le note a fianco delle voci: cosa ho previsto, cosa è compreso, cosa non è compreso, dove secondo me c’è una lacuna. Ogni tanto qualche progettista mi chiede perché le metto, visto che altri non le mettono mai. Io le metto lo stesso.
Con un prezzo al metro quadrato faccio la stessa cosa. Se te lo do, ti dico com’era fatto l’edificio: su che terreno l’ho calcolato, che fondazione, che altezza e che pavimento aveva, che rischi c’erano. Ti dico a grandi linee cosa comprende e cosa no: le opere esterne, le prescrizioni degli enti, gli impianti. Così puoi confrontarlo con il tuo caso e vedere da solo dove il tuo è diverso.
Se invece il numero ti arriva nudo, quel lavoro lo devi fare tu, a occhio, senza sapere cosa manca.
La domanda da fare
Quindi la domanda che ti conviene fare non è «quanto costa al metro quadrato?». È: «Su cosa hai calcolato questo numero, e cosa resta fuori?»
Falla al progettista e falla all’impresa. Chi ha lavorato bene risponde volentieri.
E se ti è capitato di ricevere un prezzo al metro quadrato e di ritrovarti poi con un conto diverso, scrivimi dove si è aperta la differenza. Sono cose che mi interessano molto.