Quando il terreno non è quello che diceva la relazione

Lo scavo è cominciato da tre giorni. L’escavatore urta qualcosa di duro, il capocantiere scende a guardare, e sotto un metro e mezzo di terra c’è una cisterna di gasolio che nessuno sapeva ci fosse.

Da quel momento il cantiere si ferma. Non per due giorni: per il tempo che serve a far venire chi la bonifica, smaltirla come rifiuto speciale e certificare che il terreno intorno è pulito.

Faccio computi metrici da più di trent’anni, e questa è la voce che ho visto far saltare più budget. Non perché costi tantissimo: perché non era in nessun conto.

Le sorprese del sottosuolo quasi mai sono geologiche

Si chiamano «sorprese geologiche», ma il terreno vero e proprio — argilla al posto di sabbia, falda più alta del previsto — è il caso più raro, e comunque è quello che una relazione geologica seria intercetta.

Quello che salta fuori davvero, nella maggior parte dei casi, ce l’ha messo qualcuno: cisterne interrate, vasche di raccolta, tubazioni, fondazioni di capannoni demoliti trent’anni fa. Roba che sta lì da decenni e che nessuna carta racconta, perché quando è stata interrata la carta non si faceva.

È il motivo per cui costruire su un’area già stata industriale è più imprevedibile che costruire su un campo di mais.

Le quattro cose che si trovano più spesso scavando

• Cisterne di gasolio. Erano il riscaldamento normale fino agli anni Ottanta. Quando l’impianto è stato cambiato, la cisterna spesso è rimasta lì, magari riempita di sabbia. Se dentro c’è ancora residuo, diventa un rifiuto speciale e la bonifica è una pratica, non una giornata di ruspa.
• Vasche e bacini di raccolta. Nelle vecchie aree produttive ce ne sono per l’acqua piovana o per i reflui. Sono coperte, non si vedono da fuori, e se ci passi sopra con un mezzo pesante cedono.
• Linee interrate. Energia, gas, acqua, telefono. Spostarne una non è questione di giorni: bisogna chiedere all’ente che la gestisce, aspettare il suo programma, e pagare l’intervento.
• Fondazioni vecchie. Plinti, muri, platee di edifici demoliti. Demolire cemento armato interrato costa e produce macerie da smaltire.

Cosa si può sapere del terreno prima di scavare, e cosa no

Due strumenti riducono molto il rischio, e costano poco rispetto a quello che evitano.

Le indagini sul terreno. Prove penetrometriche e relazione geologica dicono com’è fatto il sottosuolo e dove sta l’acqua. Servono comunque per dimensionare le fondazioni: senza, chi calcola la struttura va per eccesso, e l’eccesso lo paghi in cemento.

La storia del sito. È la parte che quasi nessuno fa, e costa solo tempo: chiedere in Comune le pratiche vecchie, guardare le mappe dei sottoservizi, farsi raccontare dal proprietario precedente cosa c’era prima. Una cisterna non documentata spesso è documentatissima nella memoria di chi lavorava lì.

Poi c’è quello che non si può sapere, e va detto: nessuna indagine copre tutto il lotto. Si fanno sondaggi in alcuni punti, non ovunque. Chi ti promette che sorprese non ce ne saranno, ti sta promettendo una cosa che non può mantenere.

Come si scrive questa incertezza in un preventivo

Qui si vede la differenza fra un preventivo fatto per essere completo e uno fatto per essere il più basso.

Il preventivo completo ha una voce che riguarda il sottosuolo — indagini, gestione di manufatti esistenti, smaltimenti — con una cifra e una spiegazione di cosa la fa salire. Il preventivo più basso quella voce non ce l’ha, e questo lo rende più basso sulla carta. In cantiere le due cifre si riallineano, ma nel frattempo tu hai scelto.

Non è una regola contro qualcuno: se il committente non ha fatto fare le analisi, l’impresa non può indovinarle. È l’ennesima conferma che un preventivo può essere completo solo se lo è il progetto.

In due righe: quando il terreno non è quello che diceva la relazione

Quello che salta fuori dallo scavo quasi mai è geologia: è roba che qualcuno ha interrato. Le indagini sul terreno e mezza giornata passata a ricostruire la storia del lotto costano poco e tolgono di mezzo la maggior parte delle sorprese; quel che resta va scritto nel preventivo come voce, non lasciato al caso.