Quanto costa davvero un capannone industriale

«Quanto costa un capannone al metro quadro?»

Me lo chiedono tutti, ed è la domanda giusta da fare. Il problema è che la risposta onesta è dipende — e detta così sembra una scusa per non rispondere.

Non lo è. Ti spiego da cosa dipende, così la prossima volta che qualcuno ti spara un numero al metro quadro sai cosa chiedergli.

Il prezzo al metro quadro di un capannone non esiste da solo

Due capannoni della stessa superficie possono costare uno il doppio dell’altro. Non è un modo di dire: succede.

Cambia tutto in base a quattro cose, e nessuna delle quattro si vede in pianta.

Cosa c’è sotto

Un terreno buono regge con plinti superficiali. Un terreno cedevole vuole i pali.

In un cantiere che abbiamo fatto a Lendinara ci sono voluti centoquattro pali infissi fino a undici metri, ognuno dimensionato per reggere cinquanta tonnellate. Su un altro terreno, lo stesso edificio sarebbe partito da molto meno.

Questa differenza la conosci solo dopo l’indagine geologica. Che costa qualche migliaio di euro e te ne fa risparmiare decine.

Cosa ci fai dentro

Un magazzino di stoccaggio e un reparto produttivo con carroponte sono due edifici diversi, anche se da fuori si somigliano.

Cambia l’altezza sotto trave — sette metri se dentro deve manovrare un camion. Cambia il pavimento: venti centimetri con doppia rete se ci passano muletti carichi tutto il giorno. Cambiano le mensole per il carroponte, che vanno previste anche se il carroponte lo monti fra tre anni.

Cosa c’è intorno

I piazzali sono la voce che sparisce più spesso dai preventivi, e sono quasi sempre migliaia di metri quadri.

Sottofondo, binder, tappeto d’usura, recinzione, cancello, illuminazione, le linee interrate per acque bianche e nere. Un piazzale da 3.000 metri quadri non è un dettaglio di finitura: è una parte importante del conto.

Cosa dice la norma

Zona sismica, resistenza al fuoco fra reparti diversi, prescrizioni degli enti, vincoli del comune.

Una parete che deve reggere il fuoco per due ore costa diversamente da una parete normale. Non è una scelta: è quello che chiede la norma quando due ambienti sono attaccati.

Le voci che spariscono dal preventivo di un capannone

Quando confronti dei preventivi, il divario fra il più alto e il più basso quasi sempre non sta nei prezzi unitari. Sta in cosa c’è dentro.

Queste sono le voci che mancano più spesso — e non ne manca mai una sola:

• L’accantieramento — recinzioni, baracche, allacci provvisori, la strada per far entrare i mezzi
• Lo smaltimento delle terre di scavo — che se sono da caratterizzare diventa una voce importante
• Gli allacci ai sottoservizi — acqua, fogna, energia, gas: sono trattative con gli enti, con tempi e costi loro
• La sicurezza — il coordinatore, i piani, le opere provvisionali
• Le finiture degli uffici — massetti, tramezze, controsoffitti, pavimenti, tinteggiature
• I serramenti completi — non solo il telaio: imbotti, bancali, davanzali
• Gli imprevisti del sottosuolo — bonifica bellica, archeologia, sottoservizi non mappati

Nessuna di queste è facoltativa. È solo questione di quando le paghi.

Il margine di sicurezza: quanto tenere da parte

Io consiglio sempre la stessa cosa, e vale qualunque impresa tu scelga: tieni da parte una percentuale sopra il preventivo.

Non perché il preventivo sia sbagliato. Perché in un cantiere qualcosa cambia sempre: cambi idea su un locale, esce fuori una cosa nel terreno, l’ente chiede una modifica.

Chi non se lo mette da parte quel margine, poi si trova a scegliere fra fermare il lavoro e tagliare qualcosa. E quello che si taglia, di solito, è la qualità di quello che si vede meno.

Allora, quanto costa un capannone industriale?

Un numero al metro quadro te lo può dare chiunque, e infatti in rete se ne trovano molti.

Il punto è che quel numero vale solo insieme a una frase che dice compreso cosa. Senza quella, stai confrontando un capannone completo con uno che ha ancora il piazzale in terra battuta.

Un dato vero, preso da un capannone che abbiamo costruito noi, circa 1.500 metri quadri su un lotto da 3.500: il prefabbricato è stato circa un terzo del costo totale dell’edificio finito. Struttura, tetto e pareti: un terzo. Gli altri due terzi sono fondazioni, pavimento industriale, piazzale, impianti, finiture, oneri e sicurezza.

Che è il motivo per cui il primo preventivo che ricevi sembra più basso di quello che sarà il conto. Quando il prefabbricatore ti manda il suo, quello che hai in mano è circa un terzo della spesa — e non perché ti stia nascondendo qualcosa: sta quotando quello che vende, ed è corretto così. Il resto arriva dopo, e arriva comunque.

Un terzo non è una regola: su quel cantiere è andata così. Cambia con le luci, le altezze, cosa deve succedere dentro e quanto è difficile il terreno. Ma l’ordine di grandezza serve a capire una cosa sola: la struttura non è l’edificio.

Se hai un disegno, anche di massima, mandamelo. Da quello tiriamo fuori un computo vero, con dentro anche le voci che nessuno ti ha detto di chiedere. Poi il numero ce l’hai — e sai da cosa viene.

In due righe: quanto costa davvero un capannone industriale

Il prezzo al metro quadro di un capannone non esiste da solo: esiste solo insieme all’elenco di cosa c’è dentro. Quello che fa la differenza fra due preventivi non è quasi mai il prezzo delle lavorazioni — è quali lavorazioni ci sono e quali no.